¿Hacia dónde se dirige la oferta inmobiliaria en Santa Cruz? Mira el mapa
Operadores del sector ven que la oferta enfocada en la clase media y en el sector servicios no han sido explotados y que dinamizaría el desempeño de la industria
Que el tejido inmobiliario de Santa Cruz se concentre en el conglomerado habitacional de la zona norte y el Urubó no es casualidad. Se trata de dos polos, donde emergen nuevas infraestructuras corporativas y proyectos de inversión, cuyo retorno por metro cuadrado de los inmuebles expone las cifras más sobresalientes respecto a otras plazas habitacionales de la urbe.
Analistas del sector observan que la aparición de estas edificaciones, asentadas en ‘zonas calientes’, no soluciona la necesidad latente en otros espacios donde la oferta habitacional y comercial es menor. Empero, aclaran y descartan una sobreoferta o burburja en el sector de bienes raíces.
Según el Índice Inmobiliario del portal Ultracasas.com, existen lugares que no concentran la misma oferta que el Urubó y la zona norte, pese a ser consideradas zonas en expansión y donde se gestan nuevos proyectos de inversión sectorial. Tal es el ejemplo de la doble vía a La Guardia, la carretera a Cotoca y la zona sur de la ciudad.
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El analista inmobiliario Franz Rivero es el primero en asegurar que no se puede hablar de una sobreoferta general, pese a que el sector está sintiendo los efectos de la desaceleración económica. Si bien la zona norte es la más cotizada “por lo que conecta la capital cruceña con el Norte Integrado”, el ejecutivo considera que existen otros espacios que requieren de mayor oferta y una inyección económica, donde se proyecta la conexión con otros municipios metropolitanos.
A esta voz se suma Érika Ardaya, ejecutiva de la firma especializada en fianzas y riesgos financieros AmTrust. Observa que existe una oferta alta en nichos enfocados en las clases media y media alta, pero se da por olvidada a la masa poblacional de las clases media baja y baja, que busca inmuebles por debajo de los $us 50.000 y que, por lo general, pagan alquileres. Además, señala que otras personas optan por vender sus viviendas en el norte para encontrar nuevos espacios con mejores precios, caso de la zona sur de la ciudad, aspecto que aumenta la oferta en el norte.
La capital cruceña es la más poblada del país. Cada año acoge a 60.000 personas que llegan de otras regiones del país. El Censo de Población y Vivienda de 2012 empadronó en Santa Cruz a 2.657.762 habitantes, es decir, 628.291 habitantes más que en 2001, representando una tasa media de crecimiento anual del 2,4%.
Pero, ¿existe demanda habitacional? El gerente general de la Cámara Departamental de la Construcción Santa Cruz (Cadecocruz), Javier Arze, indica que, según datos del Observatorio Urbano de la entidad, solo el 53% de la población tiene vivienda propia y el 30% aspira a adquirir una.
Meses atrás la organización empresarial hizo notar que la clase media busca inmuebles entre los $us 80.000 y los $us 120.000.
En criterio de Arze, no se puede hablar de una sobreoferta, “es un término muy fuerte, pero sí de una baja en la velocidad de comercialización. El hecho de que los precios se mantengan en el tiempo dice que hay venta, pero más lenta, y hay nichos insatisfechos que dan cierta tranquilidad a las constructoras”, puntualiza.
Desde la perspectiva de Marco Hurtado, exdirigente del sector, la mayoría de las empresas se enfocan en el mismo nicho, por lo que ve la necesidad de diversificar la oferta que responda a los espacios donde existan nuevas demandas y servicios básicos, incluyendo a los nuevos barrios en las ciudadelas.
También hay cambios en el comportamiento del consumidor. El gerente de proyectos del Grupo BLU, Mario Orlando Parada, puntualiza que en la coyuntura actual de la industria inmobiliaria el usuario piensa más sus movimientos de compra de inmuebles, ya que no hace transacciones apresuradas y quienes sacan más partido de esto son empresas establecidas que cuentan con productos definidos.
“El cliente no busca inmuebles en proyectos que no conoce, por esto las empresas primerizas están en desventaja. Ahora la compraventa de inmuebles se hace con cálculos más fríos”, asevera.
De acuerdo con el analista inmobiliario Nicolás Urioste, el déficit habitacional está latente, pero anticipa un cambio de ritmo de plusvalía, es decir, que los inmuebles no van a tener grandes márgenes de ganancia como en otros años. “Los inmuebles que se encuentren mejor ubicados mantendrán o aumentarán sus precios y los que no, perderán valor”, subraya.
Un alto ejecutivo del sector inmobiliario, que pidió no ser identificado, aseveró que la inyección económica suma, pero no circula. Ve que inversores de otros sectores refugian sus ganancias y excedentes en la compra de inmuebles, ya que es la única moneda de valor baja respecto a otros negocios, y algunos grupos empresariales ya realizan fuertes movimientos con inmuebles de lujo o terrenos, pero estos se mantienen en stand-by.
Sin embargo, existen empresas que sostienen estrategias distintas para sacar partido a esta coyuntura actual y que avalan a las propiedades para posicionarlas en la ‘órbita caliente’ de las ventas, como sucede con RE/MAX. El director de esta corporación en Bolivia, Oliver Viera, expuso que en el tercer trimestre de 2018 crecieron un 35% respecto al mismo periodo del año anterior y en general, un 24%.
“En este semestre se duplica el dinamismo, aunque notamos un bajón del 5% en propiedades enfocadas en los segmentos medio alto y alto, es decir, inmuebles por encima de los $us 200.000”, indica. Observa que la zona del Urubó puede tomar protagonismo en desarrollo urbanístico con más puentes.
Este último tema es más delicado y un caso aparte. El titular de la desarrolladora inmobiliaria Predial -con inversiones en el Urubó-, Denald Chávez, afirma que esta plaza habitacional tiene buen margen para aumentar su valor, pero la ausencia de puentes es una traba para acelerar esta tendencia. Asegura que el público ve al Urubó como la mejor zona para vivir y la gente del interior ayuda a mantener el dinamismo de la demanda, pese a que se lleva postergando el desarrollo del municipio de Porongo.
Según la presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz), Claudia Rodríguez, la zona norte y el Urubó concentran la oferta y la demanda porque son más desenvueltas en potencial de crecimiento y plusvalía. Agrega que un grueso de los propietarios no tienen la capacidad de cumplir con sus obligaciones bancarias.
En la división Llave en Mano, de EL DEBER, los avisos también se incrementan y el público prefiere mostrar sus ofertas en espacios destacados. En la subcategoría Casas, el tipo de transacción venta es del 65% y en Departamentos, los alquileres superan el 55%.
Y sobre los efectos, existen firmas que sienten vientos de cambio, como Uno Corporación Inmobiliaria, conglomerado de cinco firmas que fusionaron su cartera de clientes y de inmuebles para hacer frente al nuevo panorama, según la ejecutiva Paola Kaiser.
“Hoy los clientes tienen la sartén por el mango y se apegan a avalúos. Las empresas no definen solas los precios”, afirma la ejecutiva.
En cuanto a los precios, los consultados coinciden en que estos se mantienen y así también los registra el Índice Inmobiliario de Ultracasas.com, cuyos números no tienen mayores variaciones, salvo la oferta, denota un 25% de aumento de las propiedades ofertadas en general.
CRÉDITO DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, UN REMEDIO CON FECHA DE VENCIMIENTO Y CON REQUISITOS QUE CONDICIONAN EL ACCESO
A fines de 2018 se cumplen los cinco años establecidos por el Gobierno para que el sector financiero cumpla con el cupo mínimo de cartera del sector regulado, es decir, que el 60% de esta se distribuya entre créditos de vivienda de interés social y crédito productivo. Las tasas de interés pueden ser de hasta el 6,5% dependiendo del crédito.
Pese al panorama incierto del sector inmobiliario, la Asociación de Bancos Privados de Bolivia (Asoban) muestra un avance positivo en su camino hacia la meta impuesta por el Estado. Hasta agosto de este año la cartera de vivienda de interés social representa $us 2.958 millones -cifra que equivale al 14% de participación del sector, mientras el sector productivo registra el 46% restante- y muestra un crecimiento del 28,9% respecto al mismo periodo del año anterior.
Los datos de la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI) exponen cifras similares. Los créditos de vivienda de interés social ascienden a Bs 19.747 millones (18.638 de créditos nuevos y 1.109 de créditos renegociados) y muestran una variación del 35,2% en el último año respecto al anterior. El 39,9% de las operaciones corresponden a Santa Cruz.
Sin embargo, empresarios del sector observan que más del 40% de la población empleada en Bolivia no accede a estos créditos, ya que no califican con los requisitos mínimos establecidos por el Estado. En contacto con medios de prensa, desde el Ministerio de Economía anunciaron la evaluación para ampliar estos créditos.
