No hay consenso en proyecto de ley que condona alquileres mientras dure la cuarentena

Distintas voces se han escuchado con respecto al Proyecto de Ley (PL) 597/2019-2020 “Ley excepcional de arrendamientos (alquileres)”. Entre las críticas y el apoyo por la constitucionalidad de la norma, los abogados tampoco se ponen de acuerdo para enderezar el debate, para que la futura ley cumpla con el objetivo de beneficiar a las personas de escasos recursos.

El martes, la Cámara de Diputados aprobó el proyecto que establece que el propietario o arrendador condone el 50% del pago del canon (renta) de alquiler de vivienda hasta un máximo de Bs 5.000; de tiendas, comerciales y/o prestación de servicios hasta Bs 7.000; e industriales hasta Bs 15.000. La aplicación del 'perdonazo' alcanzaría desde el 15 de marzo, hasta el tiempo que dure la cuarentena (que podría ser hasta el 31 de mayo).

Asimismo, dispone el congelamiento del monto acordado de alquiler de inmuebles destinados a vivienda y comerciales hasta diciembre de 2020. Para beneficiar a los propietarios de inmuebles, centros comerciales industriales y de prestación de servicios, se aprobó perdonar por cuatro meses, el 50% del pago a los impuestos municipales del RC-IVA (Impuesto Complementario al IVA).

Inconstitucional

Entre otras varias consideraciones legales, el abogado constitucionalista, José Luis Santistevan, manifestó que el PL 597 viola la garantía jurisdiccional de irretroactividad de la ley establecida por el artículo 123 de la Carta Magna.

“La ley es retroactiva solo en materia laboral, penal y para investigar delitos de corrupción, para proteger los daños causados al Estado. Los contratos de alquileres son documentos de materia civil y/o comercial ya suscritos y en ejecución, que se constituyen en leyes sinalagmáticas para las partes y que están sujetas a la intervención de las autoridades judiciales”, señala el jurista.

Además, cuando el proyecto de ley perdona el 50% del pago de alquiler sobre recursos que son de personas naturales y/o jurídicas, viola los derechos fundamentales económicos protegidos por la CPE en su artículo 47.

Por otro lado, objeta la suspensión y/o prohibición de desalojo, ya que la normativa interviene y destruye la independencia de la jurisdicción ordinaria, civil o comercial, establecidos en las atribuciones de la administración de justicia, funciones definidas por los artículos 119, 178, 179 y 180 de la Constitución.

Asímismo, ante la propuesta de congelar el canon de alquiler, “el proyecto viola los derechos económicos y la voluntad de las partes como elemento esencial de los contratos regulados por ley especial, como es el Código Civil y Comercial”.

“En el estado de emergencia, aún en estado de excepción, no se suspenden las garantías jurisdiccionales y los derechos fundamentales protegidos por la CPE”, concluye.

Prima el interés social

Para el también constitucionalista, Óscar Daveziesz, la norma entra al ámbito del derecho privado y es retroactivo en su aplicación, pero en Derecho, como todas las otras ciencias y actividades, es activa y tiene excepciones.

“El Estado establece que, en este tiempo de pandemia, por motivos de fuerza mayor o caso fortuito, ciertos elementos que constituyen los contratos, pueden ser modificados por voluntad del Estado para no forzar a los particulares a que, en un tiempo excepcional, puedan comportarse de una misma forma. Un inquilino no puede acceder a formas naturales de cubrir ese monto con el trabajo. El Estado ha limitado su actividad. Por lo tanto, el Estado le da posibilidad de tener ciertos beneficios y restricciones a los propietarios”, explicó.

Expresó que por ser de interés social, no es inconstitucional, pero es un tema que debería ser limitado a un tiempo; es decir, 60 o 90, días de manera excepcional.

No están pagando

“Pero creo que estas medidas, ya están siendo establecidas de facto. Porque no creo que los inquilinos estén pagando sus alquileres. Ni tampoco los propietarios creo que puedan cobrarles de forma como establece la Ley. No se ajustan a las medidas de Derecho y se están incumpliendo de facto. Y lo que el Estado está estableciendo son parámetros mínimos para hacerlo. En el fondo, no se va a modificar mucho”, sostuvo Daveziesz.

Negociación

El proyectista del PL 597, Víctor Borda, diputado por el Movimiento Al Socialismo (MAS), lamentó las críticas contra la norma y propuso un debate público para defender lo que considera una ley que está dentro del ámbito del derecho civil.

“Los contratos de arrendamiento están dentro del ámbito del derecho civil. Se establecen una relación sinalagmática (contractual) perfecta, de obligaciones reciprocas. El proyecto determina que el perdonazo o la condonación del 50%, depende de la negociación entre el propietario y el inquilino. Esa negociación tiene que ser materializada en un documento privado, en un acta de conciliación suscrita por el juez. No se está vulnerando o violando ninguna norma en el ámbito del derecho privado”, aclaró Borda.

Por otro lado, explicó que la norma establece básicamente que se perdone el tiempo que dure la cuarentena. El Decreto Supremo 4229 amplía la vigencia de la cuarentena por la emergencia sanitaria nacional del Covid-19 desde el 1 al 31 de mayo de 2020; y establece la “cuarentena condicionada y dinámica”, en base a las condiciones de riesgo determinadas por el Ministerio de Salud.

“Desde el 15 de marzo se computaría esa condonación del 50% del canon de alquiler. Pero no es todo el año, como mal lo están interpretando algunos analistas. Es solo por el tiempo que dure la cuarentena, porque los inquilinos no han podido trabajar. A cambio de ello, se ha hecho una ley general de exhortación, para que no pague el impuesto a la propiedad o pague el 50% los que no facturan”, argumentó.

Propiedad privada

Por último, el administrador de Empresas, Arturo Bowles, puntualizó que este proyecto de ley es “un atentado a la propiedad privada” y que, privar de sus ingresos a los propietarios que alquilan inmuebles y viven de ello, sería como privar al ahorrista de los intereses que reciben de los bancos, o a los bancos del interés que perciben de sus prestatarios.

“En el caso de las deudas a la banca, se ha flexibilizado el pago de la deuda, pero no se ha condonado la deuda ni los intereses. Y la posible reducción de impuestos municipales a los inmuebles no compensa casi en nada lo que se deja de percibir. Además, es una intromisión desafortunada del Estado en asuntos que son enteramente privados”, analizó.

Consideró que, al estar en uso y posesión de un inmueble, el inquilino se obliga al pago del alquiler acordado, indistintamente de si percibe ingresos o no, o si lo utiliza o no. De la misma manera que un banco se obliga a pagar intereses al ahorrista hubiera prestado el dinero a un prestatario o lo tuviera guardado en sus bóvedas. “Se podrían enumerar otras consideraciones, pero considero que esto es suficiente para frenar el indicado proyecto de ley”, finalizó.