¿Por qué el DS 4732 obliga a contar con un certificado del Gobierno para la compra y venta de inmuebles?
El decreto está vigente desde junio de 2022 y establece que todo contrato de compra y venta de un bien inmueble no debe tener “cláusulas abusivas” lo que debe ser certificado por el Ministerio de Justicia.
La inmediata abrogación del Decreto Supremo (DS) 4732 es una de las principales exigencias de los gremiales, juntas vecinales y otros sectores sociales, que este lunes empezaron un ciclo de protestas contra esta norma impuesta por el Gobierno.
La norma que fue aprobada hace casi dos años, el 1 de junio de 2022, y está en vigencia desde esa época, tiene seis artículos y establece que todo contrato de compra y venta de un bien inmueble en todas sus modalidades debe tener un certificado emitido por el Viceministerio de Defensa del Consumidor, dependiente del Ministerio de Justicia, el mismo que dicho contrato no contiene “cláusulas abusivas”.
En su primer artículo, el Gobierno establece que aprobó este decreto de control y regulación en el marco de la “Ley 453 de 4 de diciembre de 2013, General de los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y los Consumidores”.
El segundo artículo puntualiza que el Decreto 4732 se aplica a todo contrato que tenga relación con la “venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades conocidas comúnmente como preventa, de un bien inmueble de cualquier tipo, incluidos lotes de terreno, viviendas, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros bienes inmuebles ofertados bajo tales modalidades”.
El artículo tercero establece que antes de suscribir un contrato en cualquiera de las modalidades que especifica el artículo 2, “deberán contar obligatoriamente con la certificación de no contener cláusulas abusivas, misma que será emitida por el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor”.
Para contar con esta certificación, se debe cumplir al menos 17 requisitos, entre los que están:
1. Identificación del propietario del bien inmueble
2. Identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda
3. Identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble a ser comercializado
4. Acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros
5. Documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación
6. Cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios
7. Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado
8. Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado
9. Cláusulas que no sean desproporcionales para los usuarios y consumidores
10. La superficie del bien inmueble y sus características técnicas
11. Pago de tributos y toda obligación existente
12. Planos autorizados y permisos de construcción por el Gobierno Municipal para proyectos inmobiliarios y para lotes
13. Documentos de administración de territorio aprobado por el municipio.
Si no se cumple lo que manda este decreto, las personas que realicen este tipo de contratos de compra y venta de bienes inmuebles, podrán denunciar al Viceministerio de Defensa del Consumidor.
