Condominios en la cuarentena: mora en el pago de las expensas, uno de los grandes problemas

Primer punto a aclarar, según el abogado español José María Velasco, especializado en propiedades compartidas, es que en tiempos de Covid-19 se han regulado muchos aspectos, menos el de los condominios. Y es precisamente este uno de los mayores nudos en el relacionamiento entre vecinos durante los últimos cuatro meses, probablemente por la escasez de ingresos económicos.

"Nos han hablado de muchos aspectos de la vida económica y en general de las obligaciones de pagos, ya sea alquileres, créditos bancarios, colegios, etc.; sin embargo, las obligaciones de pago de las expensas en ningún momento se trataron a ese nivel de regulación porque, entre otras cosas, es cuestión privada entre copropietarios de un bien que es privado y afectarían al título de propiedad como derecho", dice. 

Velasco recuerda que el pago de las expensas es imprescindible para que el condominio funcione, incluso en algunos aspectos, más importante que nunca, en particular en temas de limpieza, desinfección, vigilancia y otras derivadas de la convivencia intensa que supone el no salir de la propiedad común debido a la cuarentena.

Según Velasco, su afirmación se basa en lo estrictamente legal, y fundamentada en la regulación boliviana sobre la propiedad horizontal.

Su primer asidero legal es el Código Civil (artículo 191, apartado 1) que indica que, "los gastos necesarios para la conservación y goce de las partes comunes y para el pago de servicios de interés común deben ser cubiertos por los copropietarios, en proporción al valor de cada propiedad". 

El especialista dice que estos gastos se pagan mediante el monto de las expensas, por tanto, no hay posibilidad de que dichas expensas no se paguen.​
Del mismo modo y, según el artículo 194 del mismo código, el reglamento no puede disminuir los derechos que los copropietarios tengan como consecuencia de la adquisición.

El artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que en proporción a este mismo valor deberá contribuirse a los gastos concernientes a dichos bienes, particularmente a los de administración, mantenimiento y reparación y al pago de servicios y primas de seguros. 

En tal sentido, añade, las expensas son título ejecutivo, una vez vencidas y pasado el mes correspondiente, lo que quiere decir es que pueden ser exigidas por medio de un procedimiento especial.

El rol del administrador 

Aferrado al aspecto legal, Velasco cita el artículo 196 del Código Civil para sustentar las atribuciones del administrador de un condominio. 

"Debe ejecutar los acuerdos de la asamblea, cumplir y hacer cumplir el reglamento, regular el uso de las cosas comunes asegurando el mayor goce a los copropietarios, cobrar las contribuciones, hacer los gastos necesarios para la conservación y el goce de las partes comunes, y rendir cuentas. Por las atribuciones señaladas o los poderes que le confieren el reglamento de copropiedad y la asamblea, el administrador tiene la representación de los copropietarios y puede accionar contra ellos o contra terceros", dice el texto.

Velasco recuerda que la ley da al administrador la facultad de exigir las expensas, "no el presidente ni el directorio, a diferencia de lo que se cree en la práctica; lo legal es que lo haga el administrador".

El Código Civil, en su artículo 196, y la Ley de Propiedad Horizontal, artículo 14, van más allá, los hace responsable para responder ante la asamblea por sus actos. Asimismo, Velasco dice que el mismo artículo 14, en una situación extraordinaria como la del Covid-19, se establecen como actos urgentes de conservación.

"Queda claro que el administrador puede tomar decisiones en caso de urgencia, pero la ley también le dice que debe informar y rendir cuentas a las asamblea de propietarios (artículo 196 del Código Civil)", argumenta.

Velasco considera que lo más recomendable es elaborar un protocolo de actuación, y especialmente un libro de incidencias y actas de la pandemia Covid-19, donde se anoten todas las actividades realizadas por el administrador. 

El libro debe estar notariado y foliado, para tener valor probatorio de descargo para el administrador sobre costos, actividades, origen y destino", explica. Del mismo modo, clara que las comunicaciones por WhatsApp, correos, videoconferencias, etc. solo tendrán un valor relativo, "no liberan al administrador de sus responsabilidades, es una mera prueba de buena fe".

El libro debe incluir todo lo relacionado con proveedores de servicios, trabajadores, trabajos diario. Velasco especifica que los reglamentos de los condominios no pueden modificar las responsabilidades y facultades del administrador, contempladas en el Código Civil.

En casos extremos de morosidad, Velasco recomienda que antes de iniciar acciones legales se haga un cobro voluntario, con plan de pagos.
"Este plan se ofertaría a los morosos de los tiempos de pandemia, de tal modo que no se acumulen más de los tres meses, marzo, abril y mayo".

El abogado dice que este plan de pagos deberá constar en documento con reconocimiento de firmas en Notaría, y distribuir los pagos pendientes en los próximos meses.

Ya en el escenario de que el deudor no quiera hacer un plan de pagos, o pagar voluntariamente, Velasco dice deben iniciarse los procesos de ejecución necesarios para no entrar en responsabilidad, por omisión de los administradores.

"Y en el caso de los morosos con anterioridad al Covid-19, esas cantidades que puedan ser con plan de pagos, deberán llevar gastos, intereses y multas para no perjudicar al condominio", finaliza.