En los últimos años, Santa Cruz ha recibido una enorme cantidad de migración de familias de clase media-alta, que llegó desde distintos puntos del país a Santa Cruz de la Sierra y se instalan en las urbanizaciones del Urubó y otras de alto costo como las que están camino al Norte.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria, Franz Javier Rivero, asegura que “a pesar de la situación actual, esta migración no se ha detenido, y esa es una ventaja que tiene Santa Cruz, de seguir atrayendo a nacionales y extranjeros, principalmente a los primeros”.
Se le preguntó si es que los migrantes optaban más por comprar una propiedad, antes que acudir a otras modalidades como alquiler o anticrético. “Para responder eso tendríamos que hacer una discriminación de qué es lo que se alquila más, además de qué personas y qué tipos de inmuebles. Las casas en la zona Norte siguen teniendo su aceptación en el mercado, tanto de propios como de foráneos. Equipetrol tiene una alta oferta de monoambientes y departamentos de uno y dos dormitorios. Hay de tres, pero son menos solicitados. Tiene una rotación relativamente nueva, algunos de ellos están en Airbnb u otras aplicaciones virtuales. Tienen una ocupación interesante pese a la coyuntura, pero los pagos los reciben en bolivianos”.
Los terrenos de inversión en los alrededores, camino a Cotoca, Warnes o en el Urubó, son una alternativa de compra como refugio para quienes buscan guardar sus dólares e invierten en bolivianos, “porque saben que, aunque se devalúe, ese terrenito de 5 mil o 10 mil dólares, en diez años subirá de precio y se valorizará, generará una plusvalía de al menos un 15%. Esos proyectos están prosperando. El problema está para quienes ahora quieren vender casas de más de $us 130 mil, no es que no se vendan, pero cuestan más”.
Señaló también que las constructoras que hacen una buena planificación financiera y les es factible avanzar con preventas “se han convertido en una buena alternativa como refugio, para quien tiene bolivianos. Pagar una parte en esa moneda, con un 20 o 30 % de adelanto, ya les genera ventajas. Mientras que si se trata de la venta de departamentos de dos o tres dormitorios que tienen ya antigüedad, ahí hay más dificultad, frente a personas que compran lugares con una habitación”. Es decir, que los espacios más pequeños son vendidos con mayor facilidad.
Por su parte, la agente inmobiliaria independiente Sara Barbato, de La Paz, coincide con Rivero, al afirmar que “al menos desde principios de año, los bancos pusieron muchos obstáculos, principalmente para el crédito de vivienda social”.
Por lo tanto, la compra con crédito bancario, en La Paz y Santa Cruz, se ha complicado. “Son contados los bancos que están con esta línea de crédito, solo el Banco Unión, que no pone muchas condiciones, pero que tiene lista de espera y otros asuntos. El que tiene efectivo, y quiere aprovechar el momento para comprar barato, ahora es cuando lo debe hacer, y seguramente habrá hecho un buen negocio, para revender más adelante con ganancia”, coinciden.
La escasez de dólares y su subida por encima de los Bs 10 en el mercado paralelo, tiene un efecto contundente en el mercado inmobiliario: este es un buen momento para comprar una casa, si es que se tiene el dinero en bolivianos, porque hay sobreoferta y porque los vendedores que están urgidos de vender, se ven obligados a bajar el precio y aceptar negociar bajo el cambio oficial de Bs 6,96.
Luis, un arquitecto paceño que trabaja en construcción en la sede de Gobierno y en Santa Cruz asegura que comprar es un buen negocio, además, “porque si es que el Gobierno, a la larga, libera la cotización y se devalúa el boliviano, el precio del inmueble subirá automáticamente, y se habrá hecho un buen negocio”.
José Vargas, propietario que busca vender su casa en un conjunto residencial de Santa Cruz relató a EL DEBER: “La ofrezco hace siete meses. Hay gente interesada, vienen a verla, personas que, imagino, buscan hacer una inversión para cuidar que no se devalúe su dinero, pero me ofrecen menos de lo que pido, por lo menos un 30%, y luego no regresan. Creo que están esperando que el dólar se dispare más, haya una diferencia más grande, y entonces podrán comprar más barato”.
Vargas y Barbato coindicen en que el gran detonante de la cotización paralela fue el intento de golpe de Estado, el 26 de junio pasado. “De Bs 8,50 se disparó a más de Bs 10. Con ese salto grande, es preferible esperar antes de hacer alguna inversión, porque se piensa que la situación va a empeorar”.
Sin embargo, Vargas advierte: “no me quedó otra, me urge vender, así que tuve que bajar el precio en al menos 10 mil dólares y mantener el tipo de cambio oficial de Bs 6,96, porque no hay dólares. Aún así, todavía nadie me dio una respuesta positiva y los compradores están jugando con la necesidad de los vendedores. Paralelamente, aquí en Santa Cruz, hay bastante oferta de viviendas”.
Por su parte, la agente inmobiliaria paceña considera que se percibe el “miedo ante la inestabilidad económica e incluso política que estamos atravesando. Desde el asalto militar, muchas personas pusieron a la venta sus inmuebles de una forma, incluso, desesperada. Hay mucha oferta de inmuebles en La Paz, y poca demanda, A esto se le suma el hecho de que los bancos complicaron el trámite para vivienda social. Esto desde el año pasado, cuando comenzó la escasez de dólares”.
Relató que conoció dos casos de personas que estaban a poco de recibir el desembolso para un préstamo de vivienda social “y a ambos les dijeron que ya no podían recibir este tipo de crédito, si querían podían acceder al normal, pero con una tasa de interés del 18%, es decir, subió casi en 10%. Esto evita que la gente adquiera casas, y los que tienen dólares los guardan debajo del colchón”.
Aseguró que la gente espera que “la crisis se haga más palpable de lo que ya es, y aunque ahora es un buen momento para comprar, cuando la situación colapse, será todavía mejor momento para adquirir propiedades, porque estarán más baratas aún".
La agente inmobiliaria dice que por el dólar paralelo, "con lo que antes comprabas un departamento, se podrá comprar uno y medio, eso sucederá cuando se dispare el tipo de cambio oficial, que el Gobierno mantiene en Bs 6,96”.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz advirtió que hasta hace un año, la venta de inmuebles se concretaba siempre en dólares. “Desde mansiones hasta un simple lote de 5.000 dólares, todo era en esa moneda. La gente hoy ya no paga en dólares, y aunque hay algunas operaciones (sólo de venta), los alquileres y anticréticos son siempre en bolivianos”.
La escasez de dólares genera la variación del mercado y la especulación, señala Rivero. “Hay gente que ya calcula el cambio a Bs 9 y un poco más. Entonces, ese es uno de los principales inconvenientes. Esto ha complicado las operaciones inmobiliarias, pero eso no significa que las haya frenado en su totalidad".
Complementó que afortunadamente, "la población necesita comprar, vender o alquilar. Tal vez lo que varía es la velocidad en la rotación de las operaciones y la dificultad en la negociación. No afecta a todos en general, porque hay sectores en la ciudad en los que el propietario pide un millón y esperará hasta que aparezca alguien que le pague ese monto o una cifra muy cercana. Pero también están los más urgidos de vender y bajan el precio incluso inferior al avalúo comercial de la propiedad. Eso es más habitual”.
De hecho, confirma también en forma coincidente con el propietario Vargas, en que hay “una mayor cantidad de inmuebles ofertados, principalmente aquellos que son de personas que están en el estrato socioeconómico medio-bajo. Por la crisis se ven en la necesidad de reducirse, cambiar a una casa más pequeña para así tener un colchón económico, pagar deudas y vivir con lo que sobra. Por eso, venden a precios que hace uno o dos años eran impensables”.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria resumió que “es una época más favorable para quienes compran, porque pueden aprovechar de pagar en bolivianos, usar a su favor la devaluación de nuestra moneda y guardar sus dólares, si los tienen. Mientras que el necesitado muchas veces debe vender a un tipo de cambio cercano o igual que el oficial. El apuro y la necesidad lo llevan a tomar esa decisión”.